نظام رسوم الأراضي البيضاء: صوتك مؤثر في مستقبل القطاع العقاري

وزارة الإسكان تؤكد أن جميع الآراء والمقترحات ستخضع لدراسة مُعمقة قبل إطلاق النسخة النهائية من اللوائح، وذلك لضمان توافقها مع تطلعات المواطنين والمطورين العقاريين على حد سواء. هذا يعني أن صوتك مسموع ومؤثر في تشكيل مستقبل القطاع العقاري في المملكة، وأن مشاركتك الفعالة تساهم في بناء رؤية متكاملة ومستدامة للقطاع.

أعلنت وزارة الشؤون البلدية والإسكان عن إطلاق مسودة اللوائح التنفيذية المُحدّثة لنظام رسوم الأراضي البيضاء عبر منصة استطلاع التابعة للمركز الوطني للتنافسية. ودعت الوزارة جميع المعنيين والمختصين لإبداء مرئياتهم ومقترحاتهم خلال فترة الاستشارة العلنية. هذه الخطوة تأتي لضمان أخذ جميع وجهات النظر في الاعتبار قبل إقرار اللوائح النهائية، مما يعكس حرص الوزارة على الشفافية والمشاركة المجتمعية. يمكن للمواطنين والمطورين العقاريين والمهتمين بالشأن العقاري الاطلاع على المسودة وتقديم ملاحظاتهم واقتراحاتهم، مما يساهم في تحسين جودة اللوائح وتطويرها.

يأتي هذا الإعلان في سياق سعي الوزارة لتعزيز الشفافية وتفعيل المشاركة المجتمعية، بالإضافة إلى دعم تطوير القطاع العقاري بما ينسجم مع أهداف رؤية المملكة 2030 وبرامجها الإسكانية الطموحة. تهدف هذه البرامج إلى توفير السكن الملائم لجميع المواطنين، وتحسين جودة الحياة في المدن السعودية. على سبيل المثال، تسعى رؤية 2030 إلى رفع نسبة تملك المساكن لتصل إلى 70% بحلول عام 2030، وهو هدف طموح يتطلب تضافر الجهود من جميع الأطراف، ويتطلب أيضًا وضع السياسات واللوائح المناسبة لتحقيق هذا الهدف.

أهمية المشاركة في منصة استطلاع

أكدت وزارة الشؤون البلدية والإسكان على أهمية تفاعل المطورين والمواطنين والمهتمين عبر منصة استطلاع، مشيرة إلى أن ذلك يعزز من جودة اللوائح وفاعليتها. وأشارت الوزارة إلى أن جميع الملاحظات والاقتراحات ستُدرس بعناية فائقة قبل إصدار النسخة النهائية للوائح، وذلك وفقًا لما أوردته وكالة الأنباء السعودية واس. هذا يؤكد حرص الوزارة على تحقيق التوازن بين مصلحة المطورين والمواطنين. الوزارة تولي اهتمامًا خاصًا بالآراء التي تساهم في تحسين اللوائح وتجعلها أكثر فعالية في تحقيق أهدافها، مما يعكس التزامها بتطوير القطاع العقاري.

اقرأ أيضاً: وزير الإسكان السعودي يسلط الضوء على أبرز التعديلات في نظام رسوم الأراضي البيضاء.

أمثلة على أهمية المشاركة

تخيل أن لديك ملاحظات حول كيفية تأثير الرسوم على تطوير مشاريع الإسكان الميسر. مشاركتك في منصة استطلاع تمكنك من إيصال هذه الملاحظات مباشرة إلى صانعي القرار، مما قد يؤدي إلى تعديلات تدعم هذه المشاريع. مثال آخر، إذا كنت مواطنًا مهتمًا بأسعار العقارات، يمكنك تقديم اقتراحات حول كيفية تنظيم الرسوم لتحقيق استقرار في السوق. قد تقترح آليات لتخفيف العبء على صغار المستثمرين أو تحفيز الشركات الكبرى على تطوير مشاريع إسكان واسعة النطاق. على سبيل المثال، يمكن اقتراح حوافز للمطورين الذين يقدمون مشاريع إسكان بأسعار معقولة، أو فرض رسوم أعلى على الأراضي التي تبقى شاغرة لفترات طويلة.

تنظيم القطاع العقاري

أوضحت الوزارة أن إقرار تعديلات نظام رسوم الأراضي البيضاء يأتي في إطار الجهود المتواصلة لتنظيم القطاع العقاري وتحقيق تنمية حضرية متوازنة ومستدامة تخدم مصالح المواطنين. مُضيفةً أن لائحة الرسوم الخاصة بالعقارات الشاغرة ستصدر خلال عام من تاريخ نشر النظام في الجريدة الرسمية. هذا يعكس التزام الحكومة بتنفيذ النظام بشكل كامل وفعال، ويؤكد على أهمية وجود إطار قانوني واضح ومحدد لتنظيم القطاع.

أهداف تنظيم القطاع العقاري

يهدف تنظيم القطاع العقاري إلى عدة أمور، منها:

• تحفيز تطوير الأراضي: تشجيع ملاك الأراضي على تطويرها بدلًا من تركها شاغرة، مما يسهم في زيادة المعروض من الوحدات السكنية والتجارية. على سبيل المثال، يمكن أن يؤدي فرض رسوم على الأراضي البيضاء إلى تحفيز الملاك على بناء مشاريع سكنية أو تجارية، مما يزيد من حجم المعروض في السوق.
• زيادة المعروض من الوحدات السكنية: تلبية الطلب المتزايد على المساكن في المملكة، خاصة مع النمو السكاني المطرد. هذا يتطلب توفير المزيد من الخيارات السكنية بأسعار مناسبة، وهو ما يمكن تحقيقه من خلال تنظيم القطاع وتشجيع الاستثمار فيه.
• ضبط أسعار العقارات: منع المضاربات غير المبررة التي تؤدي إلى ارتفاع الأسعار، وبالتالي تسهيل تملك المساكن للمواطنين. من خلال تنظيم السوق ومراقبة الممارسات التجارية، يمكن الحد من التلاعب بالأسعار وضمان توفر العقارات بأسعار عادلة.
• تنمية المدن بشكل متوازن: توجيه التنمية نحو المناطق التي تحتاج إلى تطوير، مما يقلل الضغط على المدن الكبرى ويخلق فرصًا جديدة في المناطق الأخرى. على سبيل المثال، يمكن توجيه الاستثمارات إلى المناطق الأقل نموًا من خلال تقديم حوافز للمطورين الذين يستثمرون فيها.

قانون الأراضي البيضاء والشروط الواجب توافرها لفرض رسوم عليها وعقوبات المخالفين

قانون الأراضي البيضاء الذي ينص على فرض رسوم الاراضي البيضاء في السعودية على كل أرض غير مستغلة ولا مطورة، وفق اشتراطات وخصائص معينة، يهدف بشكل رئيسي إلى إيجاد توازن تجاري في سوق عقارات السعودية بسد الثغرات التي يمكن من نفاذ أصحاب الأطماع من خلالها، وخفض معدلات الممارسات الاحتكارية في سوق العقارات.

وهو ما يصب في نهاية المطاف في صالح كل أطراف العملية الاستثمارية العقارية، أصحاب رؤوس أموال وملاك، وعملاء مشترين أو مؤجرين، وكذلك الوسطاء العقاريين.

كيف عرّف القانون الأراضي البيضاء وما الشروط المستوجبة لفرض رسوم عليها وما العقوبات والغرامات على المخالفين والممتنعين والمتلاعبين؟ أسئلة تجدون إجاباتها بالتفصيل في السطور التالية.

تعريف الأراضي البيضاء

الأراضي البيضاء بحسب القانون هي كل أرض غير مستغلة وغير مطورة وغير محتوية على أي مباني ولا إنشاءات، مخصصة بالأساس للاستخدام السكني أو الاستخدام التجاري، تقع داخل حدود النطاق العمراني، ومملوكة لشخص أو أكثر، سواءً أشخاصًا طبيعيين أم اعتباريين.

من هذا التعريف يتضح لنا أن نظام رسوم الأراضي البيضاء يتعامل بشكل مباشر مع ظاهرة عقارية عالمية معروفة، ألا وهي ظاهرة التصقيع أو التجميد، وهي التي يحتفظ فيها المالك بالارض الفضاء مجمدة، لا يستغلها بنفسه.

ولا يبيعها ليستغلها طرف آخر، وهو ما يؤثر سلبًا وبشكل مباشر في أسعار عقارات السعودية، فطالما أن معدل المعروض أقل من معدل الطلب؛ فارتفاع أسعار المنتجات العقارية المختلفة بشكل جنوني نتيجة حتمية. وبخاصة منتج الأراضي الفارغة الذي لا يترتب عليه أي تكاليف. علاوةً على أنه مضمون العائدات الربحية المرتفعة، فقط بالاحتفاظ بالأرض على حالها مدة من الزمن.

أهداف برنامج رسوم الأراضي البيضاء

من خلال فرض ضريبة على هذه النوعية من الأراضي غير المستغلة بمعرفة أصحابها؛ فإن برنامج رسوم الأراضي البيضاء يحقق عدد من الأهداف الاقتصادية والاجتماعية على حدٍ سواء، يتمثل أبرزهم وأهمهم في:

• منع التفكير في ممارسة الاحتكار، والتشجيع على استغلال الاراضي الفضاء لا تجميدها، نظرًا لأن استمرارية تجميدها يُنتِج استمرارية في سداد رسوم للدولة. هذا يشجع الملاك على البحث عن فرص استثمارية بديلة أو بيع الأراضي لمطورين آخرين.
• تشجيع ملاك الأراضي على البدء في تطوير واستغلال أملاكهم يحقق التوازن التجاري في سوق العقارات المحلي، نظرًا لأنه مؤثر في زيادة المعروض بما يتناسب مع حجم الطلب، وقد يحدث التعادل بين العرض والطلب، وبذلك تصير أسعار المنتجات العقارية منطقية متوازنة. على سبيل المثال، يمكن أن يؤدي زيادة المعروض من الوحدات السكنية إلى خفض الأسعار وجعلها في متناول المزيد من المواطنين.
• كثرة المعروض من الأراضي السكنية يعزز من توفرها في السوق بأسعار مناسبة، سواءً لها أو للوحدات المشيدة فعلًا. هذا يتيح للمشترين والمستأجرين الحصول على خيارات سكنية متنوعة بأسعار تنافسية.
• رسوم الاراضي الفضاء غير المطورة ومستغلة أداة من أدوات التشجيع على الاستثمار في سوق عقارات المملكة وكذلك جذب الاستثمارات الأجنبية للسوق المحلي، لأنه يضمن ويحمي المنافسة العادلة ويشجع عليها.

قيمة رسوم الأراضي البيضاء

بحسب قانون ضريبة الاراضي البيضاء وملحقاته من اللائحة التنفيذية المعلن عنها من قِبل وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان الجهة الرسمية المنوط بها التطبيق؛ فإن قيمة رسوم الأراضي البيضاء السنوية تبلغ 2.5% من إجمالي القيمة النهائية للأرض المُقدر وفق الآلية الموضحة في اللائحة التنفيذية.

ومن الجدير بالذكر أن الوزارة كانت قد أعلنت عن اعتزامها تعليق فرض رسوم الأراضي البيضاء حال الوصول لنقطة التوازن بين العرض والطلب، مكتفية بها عن نقطة التعادل.

الإعفاء من رسوم الأراضي السكنية

كما حدد القانون نوعية الاراضي المُلزم اصحابها بسداد ضريبة الاراضي البيضاء سنويًا؛ فإنه بالمشاركة مع اللائحة التنفيذية المُفسّرة لبنوده؛ حددا أيضًا حالات الإعفاء من رسوم الأراضي السكنية وهي كالتالي:

• يُعفى من الرسوم كل الاراضي الفضاء داخل الحدود العمرانية إذا ما كانت مخصصة للاستثمار أو التجارة
• تُعفى الاراضي البيضاء من الرسوم فور الشروع في تطويرها واستغلالها.
• أراضي الصكوك المُلغاة لا يُطبق عليها رسوم الاراضي البيضاء

تُعفى من الرسوم كل الأراضي التي تعاني من موانع نظامية أو قانونية تحول بين صاحبها وبين حرية التصرف فيها بالتطوير أو البيع. على سبيل المثال، الأراضي التي تواجه مشاكل في التخطيط العمراني أو التي تخضع لإجراءات قانونية معقدة.

المدن المستهدفة في تحصيل ضريبة الاراضي البيضاء

قائمة المدن التي تُطبق ضريبة الاراضي البيضاء على محتواها من الأراضي الفضاء كما وصفها التعريف، تضم المدن السعودية مصنفة بحسب المنطقة:

• منطقة المدينة المنورة: مدينة المدينة المنورة.
• منطقة عسير: ضاحية عسير
• منطقة مكة المكرمة: مكة المكرمة، مدينة الطائف، مدينة جدة
• منطقة جازان: كل منطقة جازان
• منطقة الرياض: مدينة الرياض
• منطقة الأحساء: مدينة الأحساء
• منطقة تبوك: مدينة تبوك
• المنطقة الشرقية: حاضرة الدمام التي تشمل مدن الدمام والخبر والظهران
• منطقة حائل: مدينة حائل
• منطقة القصيم: مدينة القصيم

تقدير نسبة رسوم الاراضي البيضاء

شرحت اللائحة التنفيذية لنظام رسوم الاراضي البيضاء الآلية التي تتبعها الوزارة في تقدير قيمة الأرض الإجمالية. والتي سيُقتطع بناءً عليها نسبة 2.5% رسوم الاراضي البيضاء لتمثل المبلغ المطلوب من مالك/ملاك الأرض سداده وإلا تعرض للعقوبة المقررة، وترتكز هذه الآلية في تقييم الأراضي على:

• تحديد النطاق السعري الخاص بمنطقة موقع الأرض
• تصنيف الأرض من حيث الشرائح المساحية، وقد اعتمدت الوزارة 3 شرائح رئيسية هي: شريحة أولى: من 10 آلاف حتى مليون متر مربع. شريحة ثانية: من مليون حتى 2 مليون متر مربع. شريحة ثالثة: أكبر من 2 مليون متر مربع.
• تصنيف الأرض بحسب الطبيعة الجغرافية لموقعها: جبلية، بحرية، وادي.

بحسب ما سبق يتم تحديد القيمة الكلية للأرض بحسب النطاق وخصائصه، ثم يطبق التقييم عامل جديد يتمثل في:

• معامل توافر الخدمات حيث حددت الوزارة قيم لتأثير الخدمات والمرافق على قيمة الأرض إيجابيًا وسلبيًا، بحسب اللائحة فإن قيمة تأثير توفر أو عدم توفر الماء على قيمة الأرض صفر%. في حين أن تأثير عدم توفر خدمة الاتصالات معدلها سالب 3.5% (-3.5%) من قيمة الأرض، وكذلك تتأثر قيمة الأرض بما معدله سالب 5% (-5%) من قيمتها في حالة عدم توفر خدمات تعليمية.

في نهاية المطاف؛ تحدد الوزارة القيمة الكلية للأرض حسب النطاق، وهي قيمة أولية. ثم يُضاف عليها أو يُخصم منها قيمة تأثير الخدمات والمرافق بالمعدلات الموضحة في اللائحة، لينتج عن هذه العملية الحسابية إجمالي القيمة النهائية للأرض التي سيتحدد على أساسها قيمة الرسم المستحق البالغ 2.5%

مراحل تطبيق رسوم الأراضي البيضاء

شرعت وزارة الإسكان بالسعودية في تطبيق رسوم الأراضي البيضاء بدايةً من العام 2019م تقريبًا، وحددت للتطبيق 3 مراحل لمحاولة الكشف عن سلبيات وإيجابيات التطبيق بشكل متأني، ومن ثَم تلافيه في المرحلة التالية، وقد شملت هذه المراحل 3 مستويات:

• المرحلة الأولى: أراضي غير مطورة بمساحة 10 آلاف متر مربع فأكثر، ضمن النطاق المحدد بمعرفة الوزارة في المدن المستهدفة.
• المرحلة الثانية:
• أراضي مطورة بمساحة 10 آلاف متر مربع فأكثر، ضمن النطاق المحدد بمعرفة الوزارة في المدن المستهدفة، سواءً في حوزة مالك واحد أو أكثر من مالك.
• مجموع الأراضي المطورة المتفرقة ولكن مملوكة لمالك واحد وواقعة داخل مخطط واحد معتمد، وبنفس حد أدنى المساحة المذكور وبداخل النطاق المحدد.
• المرحلة الثالثة:
• أراضي مطورة بمساحة 5 آلاف متر مربع فأكثر، ضمن النطاق المحدد بمعرفة الوزارة في المدن المستهدفة، سواءً في حوزة مالك واحد أو أكثر من مالك.
• مجموع الأراضي المطورة المتفرقة بمساحة 10 آلاف متر مربع فأكثر ولكنها مملوكة لمالك واحد وواقعة داخل مدينة واحدة وفي نطاق حددته الوزارة.

اسئلة واجوبة حول القانون وتفاصيله